Va-t-on vers une crise immobilière en 2024?

Depuis le milieu de l’année 2022, les banques centrales européenne et américaine ont procédé à plusieurs hausses de taux successives ayant pour objectif de ralentir l’économie et donc de réduire l’inflation.

Si plonger l’économie dans une probable récession est en soi déjà suffisamment discutable, l’effet le plus dévastateur de cette politique de hausse des taux agressive est la gestation actuelle d’une tout aussi probable crise immobilière.

Dans cet article, je vous explique pourquoi la crise du marché immobilier ne fait que commencer, et que 2024 risque d’être une année « animée ».

Pourquoi y aurait-il une crise immobilière en 2024 ?

Mais quel rapport me direz vous entre la hausse des taux des banques centrales et mon appartement ou ma maison ?

La mécanique globale est décrite dans le schéma ci-dessous :

En somme, plus les taux sont hauts moins l’économie se porte bien car les entreprises ont de plus en plus de mal à se financer, faire rouler leurs dettes et lancer de nouveaux investissements.

Pire, cela va mécaniquement augmenter le chômage car certaines de ces entreprises vont réduire la voilure, certaines vont disparaître et tous les salariés concernés vont se retrouver au chômage ou avec une activité réduite, ce qui déjà en soi n’est pas un contexte propice à l’investissement en immobilier mais complique également leur dossier auprès des banques pour obtenir un crédit immobilier.

Enfin, ceux qui garderont leur travail verront leur capacité d’emprunt réduite de façon mécanique ce qui réduira la aussi la demande puisque si vous ne pouvez plus emprunter suffisamment pour acheter la maison de vos rêves, vous n’allez pas le faire.

On peut également citer toutes les transactions d’investissement locatif : si l’opération est rentable avec une mensualité X, elle le sera forcément moins avec une mensualité Y plus élevée (à cause des intérêts plus élevés) et il n’y a pas à douter du fait que beaucoup de transactions vont tout simplement tomber à l’eau.

Tous ces aspects se cumulent et créent selon moi un risque de crise immobilière élevé en 2024, d’autant que d’autres éléments viennent s’ajouter à ceux déjà cités…

Des prix encore très élevés

Et oui car en soi des taux à 4, 5 ou 6% n’ont rien de délirant et étaient bien plus élevés par le passé. Le risque de crise immobilière ne se matérialise que parce que les prix sont totalement déconnectés de la réalité des revenus des Français, mais aussi de tous les européens et américains, le phénomène est international.

Si l’on a observé en 2023 une relative baisse des prix de l’immobilier, il faut placer cette dernière dans le contexte de hausse verticale que l’on a connu depuis 2017:

Votre salaire a suivi la même croissance ? Bien sûr que non. Cela veut donc tout simplement dire que votre pouvoir d’achat immobilier n’a jamais été aussi bas à cause des prix encore beaucoup trop hauts quand on les compare aux revenus des ménages.

C’est le résultat direct de la politique des taux 0 des banques centrales qui en rendant le crédit très peu cher ont artificiellement boosté la demande ce qui a mécaniquement augmenté les prix.

Des taux à un sommet depuis 20ans

Non seulement cette déconnexion Prix / revenus est à un plus haut, elle vient s’ajouter à des taux de crédit immobilier eux aussi également au plus haut, et revenus à des niveaux connus en 2005 soit juste avant que la crise des subprime ne frappe le monde en 2007 occasionnant jusqu’à 50% de chute des prix immobiliers dans certaines régions du monde, notamment aux USA.

Pourquoi les taux de crédit immobilier augmentent ? Tout simplement car ils suivent les taux directeurs des banques centrales qui suit globalement la même trajectoire :

Taux élevés + prix élevés = pouvoir d’achat en chute libre

En clair, l’acheteur potentiel est pris entre les 2 lames d’un ciseaux bien coupant :

• Prix exorbitants
• Difficultés de financement et capacité d’emprunt réduite

C’est la raison principale de mon raisonnement qui me fait craindre une crise immobilière en 2024 : un pouvoir d’achat immobilier en chute libre veut dire drastiquement moins de demande.

Moins de demande avec une offre constante et c’est le recul des prix assuré.

Risque de récession

Enfin j’ajouterai que le risque de récession globale de l’économie mondial en 2024 est plus que probable :

• C’est l’objectif des banques centrales qui souhaitent tuer l’inflation, et le seul antidote est une récession comme dans les années 70 ou encore en 2008 (inflation de 5.6%)
• La fameuse inversion de la courbe des taux (meilleur indicateur prédictif des récession) n’a jamais été aussi prononcée
• Un tas d’indicateurs économiques pointent un ralentissement fort de l’économie (l’Allemagne est en récession depuis 2022)

Si cela ne veut pas forcément dire chômage de masse, les récessions sont toujours le moment de corrections sur les marchés financiers à cause de la psychologie humaine.

Quand tout va bien, on investit, on prend des risques. Quand on sent que le vent tourne et que l’économie souffre, on décale ses investissements et on adopte une posture plus défensive.

L’antithèse : un manque chronique de logements

Comme à mon habitude, j’aime pondérer mes propos et avoir une vision la plus objective possible.

Si jusqu’ici j’ai beaucoup évoqué le risque d’une crise immobilière, il faut également souligner que ce marché est jusque-là bien plus résilient que les prévisions de tous les économistes.

Cela est probablement dû au manque chronique de logements que connaît notre pays : les constructions sont peu nombreuses, les projets sont difficiles à sortir (plaintes des riverains, maires zélés, normes de plus en plus contraignantes…)

Bref, si le pays a besoin de 100 logements et qu’il n’y en a que 70 sur le marché, il peut certes y avoir une crise immobilière sur quelques mois ou années mais de façon structurelle (démographie vs construction) la demande dépasse largement l’offre.

Conclusion

En conclusion, si je devais me risquer à une prédiction je dirai que l’on risque de connaître une crise immobilière en 2024 et 2025, une sorte de correction de la hausse verticale connue depuis 2017 mais qu’au lieu d’en avoir peur, il sera probablement l’occasion d’en profiter.

D’ici là, les taux directeurs des banques centrales (qui ont atteint probablement leur pic en septembre 2023) risquent de fortement baisser, voire revenir à 0.

Il sera alors l’occasion pour ceux qui ont rongé leur frein d’en profiter avec à la fois des prix inférieurs et des taux bas, ce qui conjugué à la demande structurellement forte permet de faire quelques bonnes affaires pour les années à venir !