Quoi regarder quand on recherche à investir dans un immeuble?

Le précédent article sur l’investissement dans un immeuble ayant eu pas mal de succès, je continue cette semaine avec un article rassemblant les critères que je considère intéressants lorsque l’on recherche à investir dans un immeuble.

Voilà, ça par exemple

Le prix

Ca semble évident mais le premier critère à prendre en compte lorsqu’on s’apprête à investir dans un immeuble est le prix de celui-ci, plus précisemment le prix au m². Concrètement, vous achetez « en gros » quand vous achetez un immeuble, il faut donc que celui-ci à de rares exceptions soit significativement plus bas que le prix au m² d’un appartement seul dans la même rue par exemple.

Investir dans un immeuble c’est donc avant tout acheter plusieurs lots d’un même coup, vous devez donc bénéficier d’un prix en conséquence d’autant que ce qui définit un bon investissement est d’abord et avant tout son prix d’achat : quand on achète en dessous du prix du marché, on réduit drastiquement le risque inhérent de l’opération puisqu’on pourra au pire revendre au prix du marché.

L’emplacement

Bien sur quand je parle d’emplacement, il faut bien comprendre la situation géorgraphique de l’immeuble dans la ville ou il se situe mais pas que !

Si vous habitez en région parisienne comme moi, vous vous renderez vite compte que la rentabilité affichée par certains biens est tout simplement catastrophique (on parle de 2 ou 3%… bruts) même si on trouvera toujours des exceptions. Que faire dans ce cas à part baisser les bras?

En ce qui me concerne je me tourne vers la province ou les prix sont beaucoup plus accessibles et ou la rentabilité est donc bien meilleure comme on peut le voir avec la vente d’immeuble à strasbourg par exemple.

La difficulté est de bien connaitre la ville dans laquelle on investit afin de bien connaitre le marché local, les projets d’aménagement à venir et le dynamisme du marché.

Peut-être pourrez-vous investir dans un immeuble se trouvant près de là ou vivent ces mini singes. Oui je n’ai pas trouvé mieux comme prétexte pour intégrer cette image.

Le nombre et la composition des lots

Un élément primordial à prendre en compte c’est la composition même de l’immeuble : s’agit-il d’un énorme machin avec 20 appartements ou un petit immeubles de 3 lots? Evidemment le 1er aura un budget d’achat et de fonctionnement beaucoup plus important et nécessitera également plus de temps.

La composition des lots est à surveiller de près lorsque qu’on s’apprête à investir dans un immeuble car selon la cible visée (étudiants, jeunes actifs, familles?) vous n’aurez pas les mêmes besoins : un immeuble composé uniquement de studios est intéressant si vous êtes à coté d’une université ou d’une école.

Notez qu’un studio aura forcément plus de demande et une meilleure rentabilité au m² qu’un F4 destiné aux familles mais qu’il aura également un turnover et donc un risque de vacance locative bien plus élevé.

A noter également le cas des locaux commerciaux : occupés ça peut être une bonne nouvelle car les occupants restent généralement longtemps et vous payent la taxe foncière (si si) , vides ils plomberont longtemps vos finances car c’est beaucoup plus difficile de trouver un commerçant qui voudra s’installer chez vous qu’un particulier cherchant à se loger, personnellement je préfére les éviter.

Si vous suivez le blog vous connaissez ma doctrine : il n’est jamais bon de mettre tous ses oeufs dans le même panier : l’idéal est donc d’avoir quelques petites surface louées en meublé (studio, F2 jusqu’a 40m²) et également un F3 ou F4 qui verront théoriquement moins de rotation et constitueront un apport moins rentable mais plus sur.

Famille sympa recherche F4 bien placé et chauffage central performant en période de noel.

Investir dans un immeuble finalement c’est comme investir dans la bourse : des petites surfaces rentables mais chronophages et à risque d’un coté, et des rendements plus faibles mais plus sûrs de l’autre.

La rentabilité

Oui, il n’apparait qu’en fin d’article mais c’est évidemment l’élement le plus important de cette liste : investir dans un immeuble oui, à condition que cela soit fortement rentable !

Pour cela deux calculs à faire : la rentabilité brute tout d’abord qui se calcule très rapidement au moment ou vous consultez les annonces : on divise simplement les loyers générés en un an par le prix de vente et on prie pour que le résultat soit supérieur à 10%. Pourquoi 10% ? Simplement car ce chiffre va doucement s’éroder lors du calcul de la rentabilité nette et que le seuil d’autofinancement se trouve autour des 7/8% nets. Après si vous trouvez des immeubles à 25% de rendement n’hésitez surtout pas hein !

Rentabilité nette : on déduit des revenus générés la taxe foncière, un mois de vacances locative, les charges, les déplacements et on majore le prix de vente par les frais de notaire et des éventuels travaux. Oui ça baisse fortement…

Ex : un appartement vendu 100k € et rapportant 1000€ de loyer mensuel (on peut toujours rêver…) aura

Un rendement brut = (1000×12)/100000 = 12%

Un rendement net = (1000×12) – 1500€ (TF) – 1000 (vacance locative) – 560€ (charges annuelles) – 350€ (déplacements) / 100000 + 8000 (Frais de notaire) + 20000 (travaux) = 6.7% soit presque 2 fois moins ! (bon les 20k de travaux biaisent un peu mais c’est pour vous montrer l’intérêt de la renta nette qui peut-être trés éloignée de la brute)

Il faut également prendre en compte l’impact de votre fiscalité sur l’investissement mais je ne m’attarderai pas la dessus même si c’est fondamental car varie selon votre taux d’imposition et la situation de chacun, des choix en matiére de defiscalisation (Pinel, Borloo ancien, meublé, déficit foncier)

Bien sur il y a d’autres critères à prendre en compte, à minima les charges et les façons de les optimiser : l’un des avantages à investir dans un immeuble est justement la capacité à optimiser ce poste en confiant le ménage à des entreprises moins chères, à faire de véritables appels d’offres et pas travailler avec les amis… on peut également s’intéresser de près aux taxes foncières également même s’il n’y a rien à faire je vous rassure.

Si vous pensez que j’ai omis des critères que vous jugez importants n’hésitez pas à le signaler dans les commentaires afin d’en débattre !