Investir dans un immeuble est moins risqué que dans un appartement

Lors de mes échanges avec ce que j’apelle les « gens du métier » : banquiers, investisseurs, courtiers, conseillers en gestion du patrimoine, je suis souvent étonné par certaines réactions dès lors que j’aborde le sujet de l’investissement locatif immobilier et notamment ce que je considère être le graal : investir dans un immeuble.

A quelques exceptions près j’ai droit aux mêmes remarques : investir dans un immeuble est très risqué, compliqué, cher, plein d’emmerdes… l’occasion pour moi de faire le point sur les mythes et les réalités.

Investir dans un immeuble est risqué

Comment dire, il faut avoir une éducation financière sacrément mauvaise pour dire une chose pareille car c’est exactement le contraire!

Quand vous achetez un appartement disons 200k € et que vous le louez à Mr Dupont 800€ / mois : vous mettez tous vos oeufs dans le même panier car si Mr Dupont ne paye plus son loyer, vous perdez 100% des revenus soit vos 800€ mensuels. Même s’il existe des solutions pour se prémunir de tels risques, vous vous retrouvez dans la panade.

Maintenant imaginez qu’au lieu d’acheter un appartement, vous avez eu la bonne idée d’investir dans un immeuble de 3 appartements toujours à 200k € et dont la somme des loyers est de 800€ (250+250+300€ par ex) .

Si Mr Dupont ne paye pas son loyer de 300€, il vous reste les loyers des deux autres appartements : certes ce n’est jamais l’idéal d’avoir des impayés, mais préférez-vous continuer à toucher 500 des 800€ prévus ou 0 ?

C’est le principe de la diversification : en ayant plusieurs « lignes » en bourse, si l’une vous plante, vous avez les autres. Et bien si on choisit d’investir dans un immeuble c’est le même principe et c’est un outil élementaire de diminution des risques pour n’importe quel investissement : diversifier !

Encore mieux : parmi vos 3 locataires, vous pouvez choisir des profils différents si par exemple l’université à coté à moins de succès ou que l’usine du coin ferme…

Investir dans un immeuble est cher

D’accord allez vous me dire, mais investir dans un immeuble coute forcément beaucoup plus cher que d’invstir dans un appartement, que l’exemple donné ci-dessus est irréaliste.

C’est sur que si vous visez ça, vous allez avoir du mal.

Voilà le deuxième mythe quand il s’agit d’investir dans un immeuble : bien sur qu’acheter un lot d’appartements coute plus cher que d’en acheter un seul.

Mais l’erreur qu’on commet souvent est d’imaginer tout de suite l’énorme immeuble haussmanien avec 6 étages et 200 appartements au centre du 8éme arrondissement parisien…

Investir dans un immeuble ça peut aussi être une petite copropriété de 2 ou 3 appartements en province, avec ou sans travaux.

Et les prix commencent aussi bas que 50 ou 60k € ! Bien sur à ce prix vous n’aurez pas versailles mais investir dans un immeuble avec 150 ou 200k € soit le prix d’un petit F2 en banlieue parisienne est à la portée de tous les investisseurs, et ce sera bien plus rentable qu’un investissement scellier / pinel.

Voilà quelque chose de plus réaliste : 3 appartements, un par niveau et moins de 100m² en tout.

Investir dans un immeuble est compliqué

C’est le moins « faux » des mythes : bien sur vous allez avoir à gérer plusieurs appartements et des lieux communs si vous décidez d’investir dans un immeuble : cela veut donc dire que c’est chronophage, que la probabilité d’avoir quelque chose qui tombe en panne est plus forte, qu’il faudra faire plus de visites pour le relouer, bref plus de travail qu’un seul appartement c’est évident.

Pourquoi considérer cela comme un mythe alors? Tout simplement car vous n’allez pas vous arréter à un seul bien!

Si vous avez 3 ou 4 appartements achetés séparément, l’un à 50km au sud, l’autre à 150 au nord, le 3éme à 70km à l’ouest et le dernier en province à 4h de route c’est infiniement plus compliqué que de gérer vos 4 appartements rassemblés au même endroit : vous groupez vos visites, vos travaux et tous vos déplacements.

Vous groupez aussi toute votre procédure d’achat : acheter un immeuble se passe comme acheter un appartement d’un point de vue banque / notaire, vous n’allez donc faire toute la procdéure qu’une seule fois au lieu de la répéter 3 ou 4 fois si vous achetez des biens séparement.

De plus comme vous êtes seul maitre à bord, pas de réunion de copropriété aussi improductives que chronophages. Vous vous posez la question tranquillement dans votre canapé en buvant un verre plutot que de faire des kilométres pour vous engueuler avec le voisin. Alors est-ce vraiment plus compliqué d’investir dans un immeuble?

Investir dans un immeuble est très rentable

Une fois les mythes débusqués, il convient de dire pourquoi investir dans un immeuble est une bonne idée : et bien c’est que c’est bien plus rentable pour plusieurs raisons :

• Vous profitez d’un prix de « lot » : à moins de s’y prendre comme un manche, vous allez acheter le tout moins cher que le prix potentiel de chaque appartement
• Optimiser les charges et ne pas subir la bureaucratie des syndics
• Aucun problème de gouvernance : faire les travaux au bon moment, optimiser les flux de trésorerie
• Faire les travaux vous même et faire d’énormes économies
• Vous avez une meilleure liquidité : en cas de pépin vous pouvez revendre un ou deux appartements en gardant les autres
• Encore optimiser : certains appartements en location nue, d’autre en meublé, le 3ème en saisonnier et le 4éme… pour vous en tant que résidence principale
• Potentiel de déficit foncier important : faites des travaux et déduisez de vos impots

Bien sur il y aussi certains inconvénients à investir dans un immeuble, tout n’est pas rose :

• Chronophage : attendez-vous à du travail, de la paperasse que ce soit pour la mise en location, les travaux…
• Eloignement : Trouver un immeuble avec un bon rendement dans son budget et à 10m de chez soi est rare.
• Rareté : il ya beaucoup moins d’immeubles à vendre que d’appartements!