SCPI ou Immobilier en direct en 2021 ?

l’investissement en immobilier, vous le savez, peut se faire de deux manière différentes :

• Investir dans l’immobilier physique en direct en LMNP, SCI ou à titre privé
• Investir dans l’immobilier via l’achat de parts de SCPI

Si chaque manière a ses avantages et inconvénients, le contexte de crise que nous connaissons en 2021 me pousse à me demander s’il vaut mieux, en ce moment investir via des SCPI ou immobilier en direct car il me semble que les cartes sont un peu rebattues.

SCPI ou immobilier en direct : Définition des deux stratégies

Avant de comparer les avantages et inconvénients de chaque stratégie, je voudrais d’abord définir concrètement chacune de ces stratégies afin de bien être d’accord sur les périmètres et que le choix SCPI ou immobilier se fasse sur les bonnes bases !

Investir en immobilier via les SCPI

Cela consiste tout simplement à acheter des parts de SCPI qui sont en pratique des titres mobiliers, à savoir que vous disposez simplement d’un contrat et d’une ligne en portefeuille.

Si cela vous parait étrange alors que je vous parle d’immobilier, c’est que vous ne connaissez surement pas bien les SCPI, alors laissez-moi en dire un mot !

Les Sociétés Civiles de Placement Immobiliers sont une façon très intéressante pour un investisseur de s’exposer au marché immobilier sans devoir passer par les étapes habituelles d’un investissement en immobilier.

Concrtètement, que ce soit en SCPI ou immobilier physique vous n’êtes pas propriétaire de la même chose :

• En SCPI : vous êtes propriétaire de parts d’entreprise dont les capitaux sont investis en immobilier
• En immo en direct : vous détenez directement et physiquement l’immobilier en question

Quel intérêt vous demandez-vous ?

Rassurez-vous, vous êtes au bon endroit et je vais aborder plus bas les critères de choix entre SCPI ou immobilier physique !

En attendant, vous pouvez vous renseigner sur la façon d’investir sur Portail-SCPI.fr ou sont recensées toutes les particularités de ce type d’investissement.

Investir via l’immobilier en direct (LMNP, SCI…)

Bon, là je pense qu’il y a moins de précisions à apporter tant tout le monde connait le sujet : l’immobilier est l’investissement préféré des Français !

Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, beaucoup d’entre nous ont déjà investi dans la pierre en direct, et savent ce que c’est que d’acheter un appartement ou une maison et toutes les étapes habituelles :

• Visites jusqu’à trouver la perle rare
• Obtention d’un crédit immobilier
• Signature d’une promesse et constitution du dossier
• Signature chez le notaire
• Etc…

On ne va donc pas perdre plus de temps et attaquer directement notre comparatif SCPI ou immobilier physique avec les avantages et inconvénients de chaque stratégie.

SCPI ou immobilier en direct : avantages et inconvénients

En effet, on ne peut pas si on traite le sujet de façon sérieuse comme j’entends évidemment le faire, conclure avec une réponse unique et valable quelque soit le profil d’investisseur ou la période.

Choisir entre les SCPI ou immobilier physique via LMNP ou SCI c’est souvent renoncer à quelque chose pour en obtenir une autre, il n’y a pas de vainqueur par KO qui ne présenterait que des avantages face à l’autre !

Aussi et afin d’avoir le point de vue le plus objectif possible, quelque soit votre profil d’investisseur, je vous propose d’étudier ensemble les avantages et inconvénients qui vous permettront de choisir entre SCPI ou immobilier en direct.

Avantages des SCPI vs immobilier en direct

On commence par voir les avantages des SCPI qui n’en manquent pas, à tel point que cela parait magique au début donc lisez bien cet article jusqu’au bout pour également connaitre les inconvénients des SCPI face à l’immobilier en direct !

Ticket d’entrée très bas

Quand on n’a pas beaucoup d’argent à investir, la question de choisir entre SCPI ou immobilier classique est vite répondue car le prix d’accès de l’immobilier physique en direct n’a rien à voir avec le prix de parts de SCPI puisqu’on peut acheter des parts de SCPI à partir de 200€ seulement !

Si vous avez 1000, 2000 ou 3000€ à investir ou tout simplement que votre allocation à l’immobilier ne dépasse pas 10000 ou 20000€ vous ne pourrez rien acheter d’intéressant alors que cela fait déjà 100 parts de SCPI à 200€ qui rapportent entre 4 et 5% par an.

Bien sur, vous pouvez utiliser cet argent comme apport pour emprunter une plus grande somme mais cela a aussi des inconvénients :

• Vous prenez du risque supplémentaire
• Vous ne touchez pas les revenus de vos loyers car ils sont gommés par le remboursement du crédit
• Vous payez le cout du crédit

Un avantage non négligeable donc !

Diversification

Là aussi, gros avantages dans notre comparatif SCPI ou immobilier en direct aux SCPI car quand vous achetez un appartement ou une maison, vous mettez en quelque sorte tous vos œufs dans le même panier.

Les sociétés de SCPI sont investies sur des centaines voir milliers de biens et si l’un d’entre eux présente un souci, ce ne sera qu’une goute dans l’océan qui ne se verra que très peu sur votre rendement.

De plus, vous pouvez répartir votre investissement en SCPI sur plusieurs sociétés et donc lisser encore le risque lié à une mauvaise stratégie ou un problème de gestion d’une société en particulier par exemple.

Scalabilité et Gain de temps

C’est l’avantage numéro un pour moi dans le choix entre SCPI ou immobilier physique : le temps de gestion qui est tout simplement de zéro !

Vous achetez vos parts et puis c’est tout, il n’y a rien d’autre à faire puisque c’est la société qui gère vos parts qui s’occupe de la mise en location, de l’entretien etc.

Quiconque ayant déjà eu des locataires en direct comprend en quoi c’est un point très important qui vous libère beaucoup de temps et vous permet donc d’investir plus que si vous aviez plusieurs appartement car le temps de gestion devient vite ingérable.

Avec les SCPI cela ne vous prend pas de temps, vous pouvez donc en théorie empiler les investissements sans contrainte et au final générer des revenus importants, on dit alors que l’investissement est bien plus scalable.

La sécurité

Cela rejoint le point sur la diversification car investir en immobilier présente plusieurs risques :

• Risques d’impayés
• Vacance locative
• Dégradations, vols
• Imprévus (intempéries, incendie)
• Changement de législation dans la gestion des locataires
• Etc

Tous ces risques s’ils ne sont pas complétement gommés car le rendement s’en fera ressentir sont très fortement réduits car étalés sur plusieurs biens.

En synthèse : le choix SCPI ou immobilier physique est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant limiter le risque et les contraintes d’investissement.

Les inconvénients des SCPI

Magiques les SCPI n’est-ce pas ?

Pas vraiment, tous ces avantages ont des contreparties qui font que la question SCPI ou immobilier en direct a encore du sens, sinon plus personne n’achèterait de biens immobiliers en direct !

Et oui, la société de gestion vous rend plein de services :

• Trouver les biens
• Les acheter
• Trouver des locataires et les gérer
• Lisse votre risque
• S’occupe de toute la gestion et vous libère du temps

Tout ça a bien sur un coût !

Et c’est tout à fait normal, au moins vous savez ou va ce cout et à quoi il sert, et il vous rend des services très concrets, mais cela veut aussi dire que vous obtiendrez une moins bonne rentabilité qu’avec l’immobilier en direct.

Forcément, rien n’est gratuit !

Le Financement

Il est très difficile de pouvoir investir dans l’immobilier sans apport dans des SCPI car s’il y a quelques exceptions, les banques réservent bien souvent leurs crédits à l’immobilier en direct uniquement et ne financent pas les SCPI.

Quand cela est possible, le financement de parts de SCPI à crédit nécessitera bien souvent un investissement assez conséquent (à partir de 50000€ minimum) car vu la faiblesse des taux d’intérêts les banquent ne rentrent dans leurs frais qu’à partir d’un certain seuil.

Pas de jouissance physique du bien

Dernier point qui est anecdotique lorsqu’il s’agit d’investissement locatif puisque le bien est normalement mis à la disposition d’un locataire en permanence et que vous n’êtes pas censé l’occuper.

Forcément quand on compare SCPI ou immobilier physique et qu’on choisit SCPI… on n’a pas la partie physique !

On ne peut pas avoir le beurre, l’argent du beurre et …

Cependant, dans certains cas c’est bien de pouvoir avoir un pied à terre quelque part, de le prêter à un proche ou simplement y loger votre enfant pour ses études.

Conclusion : SCPI ou Immobilier physique, pourquoi choisir ?

Finalement, je vais vous faire une réponse de normand car si cela ressemble à de la triche, répondre « les deux » n’est pas si aberrant que cela.

Tout investisseur doit en permanence gérer son risque et diversifier ses placements et cela s’intègre très bien à ce genre de stratégie que de ne pas choisir entre SCPI ou immobilier en direct mais de faire les deux !

Vu le ticket d’entrée très bas sur les SCPI pourquoi se priver d’une diversification bienvenue si elle est possible ?

Pourquoi se priver de meilleurs rendements offerts par l’immobilier physique ?

Personnellement en tout cas, j’ai choisi de ne pas choisir puisque je dispose des deux, dans une proportion qui convient bien à mon profil :

• 80% d’immobilier physique
• 20% de SCPI

Cette répartition me convient personnellement car j’ai fait le choix d’aller chercher avant tout du rendement vu que j’avais investi avant mes 30ans et que plus on est jeune plus on doit prendre de risque.

Une répartition inverse aurait du sens également si votre priorité entre SCPI ou immobilier en direct est d’avoir un investissement qui rapporte déjà plus que les fonds euro d’assurance-vie ou du livret A tout en offrant un niveau de risque maitrisé.

Est-ce que cette stratégie vous parait gagnante ? Avez-vous également un mix entre SCPI ou immobilier en direct ?

N’hésitez pas à partager vos expériences et questions dans les commentaires de l’article !